物业板块 · 2026年上半年损益专项分析
呈送：公司管理层 ｜ 口径：2025 H1 vs 2026 H1 ｜ 数据源：管理报表/物业 Sheet（直读，无删减）｜ 生成：2026-07-14 08:06
11,671万
2026 H1 收入
10,000万
2026 H1 支出
1,108万
2026 H1 损益
+238万
损益同比变动
9%
2026 H1 利润率
86%
2026 H1 费用率
一、总览与核心结论 EXECUTIVE SUMMARY
📌 管理层要点（5 点）
- 整体损益 1,108万（同比+238万，利润率 7%→9%）。
- 收入 11,671万（同比-5%），支出 -833万、酬金 -68万；损益变动由收支双向驱动，支出/酬金上升为主要拖累。
- 业务线分化明显：1物业管理 贡献 +401万，2锅炉房 拖累 -70万，合计占板块变动 +139%。
- 收入风险敞口：13 个到期/退租项目涉及收入 4,729万，需优先续约/去化以防下半年利润失速。
- 共 65 个项目，31 增 34 减；重大变动（|Δ|≥10万）17 项，已下钻至原因与桥接。
| 科目 | 2025 H1 | 2026 H1 | 差额 | 变动% |
|---|---|---|---|---|
| 收入 | 12,333万 | 11,671万 | -662万 | -5% |
| 支出 | 10,834万 | 10,000万 | -833万 | -8% |
| 酬金 | 630万 | 563万 | -68万 | -11% |
| 损益 | 869万 | 1,108万 | +238万 | +27% |
损益结构：收入率/费用率/酬金率（占收入比）——
费用率 88%→86%（下降），
酬金率 5%→5%，利润率 7%→9%。
净损益变动 +238万 中，收入效应 -662万、支出效应 +833万、酬金效应 +68万，三因子代数和为 0（恒等式校验通过）。
二、业务线对比与盈利 BY BUSINESS LINE
柱顶竖向数值为两年损益（灰=2025，绿/红=2026）；▲▼ 为同比变动，距柱约 1cm。物业管理体量显著领先（断轴隔离显示），其余业务线在下区间可比。
各业务线净变动（红减 / 绿增，与上方柱一一对应）
2锅炉房
-70万
利润率 7%
4创新
-49万
利润率 42%
5公区清洁
-43万
利润率 4%
3停车场
-4万
利润率 2%
6绿化
+4万
利润率 14%
1物业管理
+401万
利润率 9%
三、分项目逐线下钻 PROJECT DRILL-DOWN
共 65 个项目按业务线列示（原始数据无删减）。带 重大 标记者（|净变动|≥10万）展开方差桥接与收支变动原因；其余以紧凑清单呈现（绿增红减）。
1物业管理
26损益 781万 · 利润率 9%
净变动 +401万
占板块变动 +168%
01)东环
+172万
有利·重大
2025 H1 损益-15万
＋ 收入Δ-60万
－ 支出Δ-210万
－ 酬金Δ-22万
2026 H1 损益157万
收入变动原因
· 探月-17万（2025.10到期）
· 商写-40万（广发、信达）
支出变动原因
· 人力-14万
· 工程-27万
· 能源-12万
展望 / 行动：存在合同到期/退租风险，建议提前推动续约或寻找替代客户，锁定下半年收入。
02)泛交行
+109万
有利·重大
2025 H1 损益9万
＋ 收入Δ+45万
－ 支出Δ-71万
－ 酬金Δ+6万
2026 H1 损益119万
收入变动原因
· 热力站+43万
· 工业和信息+2万
支出变动原因
· 客服-11万（病/产假）
· 特殊费用-55万
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
03)器械城
+50万
有利·重大
2025 H1 损益90万
＋ 收入Δ-96万
－ 支出Δ-144万
－ 酬金Δ-2万
2026 H1 损益140万
收入变动原因
· 23号楼开发商搬家-18万
· 25号楼智芯微电子退租-20万
· 26号楼百年退租-12万；
· 智芯小物业-36万；
· 1号楼公寓、33号楼-10万
支出变动原因
· 保安-24万
· 保洁-38万
· 工程-15万
· 能源-15万
· 税金折旧等-13万
展望 / 行动：空置/退租导致收入下滑，需加快招商去化、补齐缺口。
06)富卓
+43万
有利·重大
2025 H1 损益66万
＋ 收入Δ+15万
－ 支出Δ-28万
－ 酬金Δ+0万
2026 H1 损益109万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
惠州中海油
-25万
不利·重大
2025 H1 损益25万
＋ 收入Δ—
－ 支出Δ—
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益—
收入变动原因
· 合同终止
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
17)协和项目
+20万
有利·重大
2025 H1 损益—
＋ 收入Δ—
－ 支出Δ—
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益20万
收入变动原因
· 26年新增
展望 / 行动：本期为新增/增量贡献，关注其可持续性并固化为常态收入。
12)新干线
+18万
有利·重大
2025 H1 损益2万
＋ 收入Δ-0万
－ 支出Δ-19万
－ 酬金Δ+0万
2026 H1 损益20万
支出变动原因
· 人工+6万
· 专项改造+5万
· 能源费用+4万
· 工程材料+3万
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
04)紫金
+18万
有利·重大
2025 H1 损益75万
＋ 收入Δ+7万
－ 支出Δ-11万
－ 酬金Δ+0万
2026 H1 损益92万
收入变动原因
· 广告管理费+3万
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
14)保龄
-12万
不利·重大
2025 H1 损益4万
＋ 收入Δ-27万
－ 支出Δ-15万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益-8万
收入变动原因
· 团体活动-20万
· 保龄散客-10万
支出变动原因
· 人工-5万
· 活动支出-3万
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
11)土桥plus
+12万
有利·重大
2025 H1 损益18万
＋ 收入Δ-26万
－ 支出Δ-29万
－ 酬金Δ-9万
2026 H1 损益30万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
13)英特
+11万
有利·重大
2025 H1 损益2万
＋ 收入Δ-2万
－ 支出Δ-13万
－ 酬金Δ+0万
2026 H1 损益13万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
其余项目（净变动由大到小，点击关注 👉 绿增红减）
08)日报 -10万 收入↑ · 支出↑ · · 人工-10万元16)朗清园托班 -8万 收入↓ · 支出↓ · · 合同终止15)机关幼儿园 +8万 收入↑ · 支出↓…等共 11 项（详见源表）
2锅炉房
26损益 92万 · 利润率 7%
净变动 -70万
占板块变动 -29%
04)新干线锅炉房
-67万
不利·重大
2025 H1 损益94万
＋ 收入Δ-49万
－ 支出Δ+19万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益26万
收入变动原因
· 供暖收入-11万
· 供暖补贴 -38万
支出变动原因
· 燃气费 +19万
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
其余项目（净变动由大到小，点击关注 👉 绿增红减）
02)英特锅炉房 -10万 收入↑ · 支出↑01)东环锅炉房 +5万 收入↑ · 支出↑05)新纪元锅炉房 +3万 收入↑ · 支出↓…等共 4 项（详见源表）
3停车场
26损益 5万 · 利润率 2%
净变动 -4万
占板块变动 -2%
其余项目（净变动由大到小，点击关注 👉 绿增红减）
05)新纪元停车场 -4万 收入↓ · 支出↓03)富卓停车场 -2万 收入↓ · 支出↓04)紫金停车场 +2万 收入↓ · 支出↓…等共 5 项（详见源表）
4创新
26损益 156万 · 利润率 42%
净变动 -49万
占板块变动 -21%
03)器械城创新
-98万
不利·重大
2025 H1 损益137万
＋ 收入Δ-80万
－ 支出Δ+18万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益39万
收入变动原因
· 芯可鉴-54万
支出变动原因
· 租办公用房+11万
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
01)东环创新
+51万
有利·重大
2025 H1 损益-12万
＋ 收入Δ+9万
－ 支出Δ-41万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益39万
支出变动原因
· 银杏1期-30万
· 银杏2期-12万
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
06)富卓创新
+11万
有利·重大
2025 H1 损益31万
＋ 收入Δ-5万
－ 支出Δ-16万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益42万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
其余项目（净变动由大到小，点击关注 👉 绿增红减）
07)新纪元创新 -6万 收入↓ · 支出↓02)泛交行 +4万 收入↓ · 支出↓ · · 热力站 +43万· 工业和信息 +2万05)万寿路街道 -4万 …等共 9 项（详见源表）
5公区清洁
26损益 43万 · 利润率 4%
净变动 -43万
占板块变动 -18%
共 17 个项目，2026 H1 损益 43万，同比-43万（占比 -18%），其中「01)东环清洁」净变动 -30万。该业务线规模较小、变动平稳，不展开明细。
6绿化
26损益 30万 · 利润率 14%
净变动 +4万
占板块变动 +2%
共 4 个项目，2026 H1 损益 30万，同比+4万（占比 +2%），其中「02)鲜花绿植销售」净变动 +8万。该业务线规模较小、变动平稳，不展开明细。
四、风险与行动建议 RISK & ACTION
✅ 增长面
31 个项目损益增长。支出节省对冲部分收入压力，新增项目贡献增量，建议固化有效模式并复制。
⚠ 压力面
34 个项目损益下降。合同到期/退租是主要风险因子，需重点推动续约与招商去化。
收入风险敞口（合同风险 / 收入显著下滑，双口径）：
共 13 个项目，涉及 2026 H1 收入 4,729万（潜在流失基数），
该组对损益变动净影响 -13万，其中同比下降项合计 -255万（真正拖累），
为下半年重点防守对象（续约/去化以防利润失速）。
收入风险敞口可视化（绿增 / 红减，数据驱动）
分级行动建议表
| 优先级 | 行动事项 | 影响量级 | 责任方 | 建议时限 |
|---|---|---|---|---|
| 高 | 到期/退租项目（13项）提前续约或替代客户，锁收入防失速 | -255万 | 业务线负责人 / 招商 | Q3 内 |
| 高 | 拖累最大业务线「2锅炉房」复盘收入结构与成本，制定改善方案 | -70万 | 该业务线负责人 | Q3 内 |
| 中 | 费用率上升业务线（4 个）复盘定价与人工/能耗成本 | — | 运营 | Q3–Q4 |
| 中 | 新增/增量项目固化为准常态收入，跟踪可持续性 | + | 业务线负责人 | 持续 |
| 低 | 整体费用率 下降，维持管控；月度跟踪损益与现金流 | — | — | 常态 |
财务BP结论：本报告所有数字直读自管理报表，损益变动恒等式校验通过（TP25+Δ收入−Δ支出−Δ酬金=TP26）。建议以"防守到期收入 + 改善拖累业务线 + 固化增量"为主线推进下半年经营改善。
物业板块损益专项分析 · 财务BP出品 · 业务线对比 + 项目下钻 + 风险行动（管理层版）· 2026-07-14 08:06